1. 深圳市明昇发展有限公司由布心花园一、二、四区城市更新单元的市场主体转为实施主体需要完成哪些工作？

答：市场主体按相关法律规定与被搬迁权利人签订搬迁补偿安置协议（后简称为“协议”），当市场主体与被搬迁权利人签订协议不低于95%且通过预告登记固态稳定后，针对剩余不超过5%未签订协议的部分，为保障广大业主的权益，可通过政府行政征收方式形成单一主体，形成单一主体后方可申报成为实施主体。

经广大业主的努力与配合，深圳市明昇发展有限公司（后简称为“我公司”）与布心花园一、二、四区城市更新单元（后简称为“本项目”）的物业权利人签订协议比例已远超过95%，为实现已签协议稳定、不再进行交易，现我公司通过收房收证形式，为广大业主申请预告登记，对产权证进行锁定，保障已签协议的稳定性，确保满足实施主体申报的基本条件。另外，我公司将努力推进剩余极少部分物业权利人的签约工作，后续也将依法申请启动政府行政征收程序，从而形成单一主体后，才有资格申请成为实施主体。

因此，我公司成为市场主体后，重点开展以下三项工作：

1）针对已签订协议的业主启动收房收证工作，且将收取的房产证在不动产登记中心办理预告登记工作，届时该房屋暂时无法进行转移登记或抵押登记，以保证房屋产权的安全性，保障业主的权利；

2）与剩余极少数未签订协议的个人业主开展谈判工作，我公司将尽最后的努力，达成此部分业主的协议签订工作；

3）与企事业单位开展谈判工作，完善协议签订工作。

我公司预计于2022年12月28日前完成上述三项重点工作，若未能如期协商完成，为保障绝大多数业主利益，我公司将依法对已签署协议，但在收到《关于交证及领取相关费用的通知》后，未履行相关义务的被搬迁权利人提起法院诉讼，并依法申请实行政府行政征收程序，完成单一主体的形成工作，进而完成申报实施主体相关工作。

在形成单一主体后，我公司才具备申请成为实施主体的条件。届时将按实施要求开设政府资金监管账户，此时方可缴纳保证金，我公司将及时、足额缴纳建安费用及临时安置补助费的保证金。

《搬迁补偿安置协议》备案，申报成为实施主体后，我公司将依法启动房屋拆除工作，拆除完毕后将注销房产证，回迁安置房建设完成后将进行产权登记。

在完成房屋拆除及产权注销后，我公司将向政府申请用地审批，缴纳土地出让金并签订土地出让合同。

完成土地出让手续后，我公司将申请规划及工程许可证，组织建筑方案及施工图设计，包括户型设计工作，并全面招标组织施工建设。

预售前，我公司将组织回迁选房方案，按步骤、分批次组织回迁业主选房。

2. 与布心花园一、二、四区城市更新单元的市场主体深圳市明昇发展有限公司签订的《搬迁补偿安置协议》是否有效？

答：《搬迁补偿安置协议》合法有效。

1）我公司与业主签订的《搬迁补偿安置协议》与“两个指导方案”完全吻合和一致，且在“两个指导方案”基础之上另行增设福利，包括每户赠送一个车位使用权、以1600元/平方米的标准精装交付等。此外，协议约定1:1.3的拆赔比例，相比周边市场其他项目的拆赔比例更为有利，相比政府棚改1:1.2的拆赔比例也更为有利，我公司签订的协议充分为业主考虑，极大保障和提升业主权益。

2）根据《深圳经济特区城市更新条例》第二十九条第3款“市场主体应当将已签订的搬迁补偿协议报区城市更新部门备案”等相关规定，我公司依法将与业主签订的《搬迁补偿安置协议》进行相关政府备案工作。

3）根据《中华人民共和国民法典》第一百四十三条，我公司与业主依法签订的《搬迁补偿安置协议》属合法有效合同。根据司法机关的相应判决，同样已确定我公司与业主签订的《搬迁补偿安置协议》的合法有效性。比如，在2019年10月、2022年8月、2022年9月判决完成的三份《广东省深圳市罗湖区人民法院民事判决书》中，深圳市罗湖区人民法院均已明确判决：我公司与业主签订的《搬迁补偿安置协议》为有效协议。

（摘自最新罗湖区人民法院民事判决书）

4）与此同时，我公司依法依规结合《搬迁补偿安置协议》，已向产权登记中心成功办理了预告登记，已签订的《搬迁补偿安置协议》为办理预告登记事项的申报材料，表明相关政府单位认可其有效性。

（已办理预告登记案例示意）

因此，《搬迁补偿安置协议》合法有效，我公司将积极履行相关义务并行使正当权利，保障广大业主权益，敬请广大业主朋友放心。

3. 布心花园一、二、四区城市更新单元从市场主体确认后到业主回迁的流程如何计划？

答：

4.     施工工期大概需要多久？

答：

5.     如何确保物业权利人交房、交证后的房屋及产权证的安全性？

答：1）房屋安全性：业主在完成交房、交证并领取腾空号后，房屋相关的安全责任移交给我公司，由我公司负责保证房屋安全，我公司将针对入户门进行封锁，同时不会改变房屋内部结构，不会破坏房屋使用功能，不会拆除房屋。根据《深圳经济特区城市更新条例》第四十三条，房屋拆除需取得实施主体后并与政府部门签订监管协议后方可拆除，实施主体应当在拆除施工十五日前向区住建局办理备案手续。

2）产权证安全性：根据《深圳经济特区城市更新条例》第三十一条，搬迁补偿安置协议签订后，市场主体可以按照约定向不动产登记机构申请办理被搬迁房屋的相关预告登记。预告登记的期限由双方当事人约定。约定登记有效期间，双方当事人可申请注销预告登记。期限届满或者城市更新项目调出城市更新单元计划的，预告登记失效。预告登记有效期内，未经预告登记权利人一致同意，不动产登记机构不受理被搬迁房屋的不动产转移、抵押或者变更等登记业务。

6.     搬迁后的过渡期业主房屋上学会受影响吗？

答：学位不受影响。

1）原业主：

①原业主签订了《城市更新项目房屋搬迁补偿安置协议》的，凭回迁协议可以回原地段学校申请学位，按原自有房产类处理。

②原业主如搬家至本区其他辖区合法租房居住，家长在申请学位（或转学）时，向申请学校提交《房屋租赁凭证》或深圳公安APP实际居住信息，以及实际居住地社区工作站打印的《内地居民采集表》，按辖区租房户处理。

③原业主如搬离罗湖区到外区居住，向居住所在区地段学校申请学位，按照所在区教育部门政策执行。

2）租户：

①已办理了《房屋租赁凭证》或《房屋租赁信息》（停办后仍实际居住）且有效期跨越当年9月30日以后的，如果搬家至本区其他地方租房居住，当年申请学位家长可以不再办理新的租赁凭证，但需在新租赁居住地的社区工作站或深圳公安APP上录入实际居住信息。申请学位时，家长向申请学校提供现实际居住地社区工作站打印的《内地居民采集表》及原《房屋租赁凭证》或《房屋租赁信息》作为住址证明材料，视为已在新租赁居住地租房。待原《房屋租赁凭证》或《房屋租赁信息》到期时再办理新的租赁凭证。

②租户在租住地办理了《房屋租赁凭证》或《房屋租赁信息》已经过期、在新搬迁居住地又办理了新的《房屋租赁凭证》或《房屋租赁信息》的，可以与原租赁凭证连续计算租期，视为连续居住。

③租户搬离罗湖区到外区居住，向居住所在区地段学校申请学位，按照所在区教育部门政策执行。

7.     深圳市明昇发展有限公司作为布心花园一、二、四区城市更新单元的市场主体，是否要在现阶段向政府缴纳保证金？什么时候缴纳？

答：我公司目前作为市场主体，在未按相关要求落实实施主体前，没有资格按实施主体相关监管协议向政府交纳实施保证金，因此需要广大业主配合交房交证工作，共同推进实施主体落实，我公司将在取得缴纳资格后第一时间足额向政府交纳实施保证金。

8.     深圳市明昇发展有限公司成为实施主体后，如何保障搬迁后的业主能够按《搬迁补偿安置协议》约定按时搬回？

答：我公司在完成不低于95%的搬迁相关工作后，按实施主体确认条件成为项目实施主体后，将足额向政府交纳实施保证金及相关保障资金，该笔保障资金就是用于保障回迁房屋的开工建设。不管市场如何变化，政府及监管部门一定以业主按时回迁为首要考虑，通过实施主体监管协议，要求实施主体在房屋拆除前足额缴纳回迁房屋建设保障金，并在保障金缴纳后，按监管协议约定，全程监督实施主体回迁房的建设，确保搬迁后的业主能够按《搬迁补偿安置协议》约定按时搬回。

另外，我公司从事房产开发已25年，没有任何项目出现停滞烂尾情况，以我公司刚开发完成的“长沙明昇壹城”项目为例，该项目在开发体量上是布心花园的2倍有余，但长沙房价只有布心花园的约1/6。我们完整地开发了“长沙明昇壹城”，并成为该地区新盘的品质典范。所以，请广大业主放心，对于高质量地开发布心花园，我们信心十足。

9.     未来的布心花园是什么样的？业主的利益如何保障和体现？

答：布心花园城市更新项目历经多年的风雨，终于在业主及多方的支持下，我公司有幸成为本项目的市场主体为大家服务。布心花园城市更新单元是市场主导的城市更新项目，且拆赔比例相比周边其他项目对业主更加有利。项目容积率比周边及其他更新单元容积率更低，居住更为舒适。

未来规划依托“山湖串联，无界城境”为设计理念，将布心花园打造成为高端并具备国际品质的人文社区，兼具媲美新加坡的人文艺术花园住区。您熟悉的布心花园，将迎来化茧为蝶的激动时刻！

在开展相关行政审批的同时，我公司也同步紧密在规划及建筑设计方面进行工作推进。我公司已邀请国内外一流设计公司及事务所（如扎哈·哈迪德建筑事务所、美国GENSLER建筑事务所、英国罗杰斯建筑事务所、香港10Design建筑事务所、AUBE欧博设计等）参与布心花园城市更新项目的设计工作，力求以国际最新的设计理念打造业主所期待的理想新居。

布心花园城市更新项目共划分为十一个地块，为保障业主利益，将未来的回迁房屋设计在项目内部最优位置（下图红色区域），回迁补偿物业距离布心路不少于20米，同时远离城市主干道沙湾路，靠近布心路的第一排房屋单元不纳入回迁安置房的选房范围，回迁安置房屋规避加油站、噪音及尾气等影响。项目整体进行人车分流，并按照统一标准及规格配置系统门窗，降低外界干扰并提升广大业主的人行安全性。

未来小区商业服务面积约8万平方米，超市、餐饮、文化休闲等商业生活服务设施应有尽有。生活配套上将会引进超市、餐饮、小型商业等配套，满足日常生活使用需求。休闲配套如棋牌室、活动室、健身房、室外体育设施等均会配置。公共配套约4万平方米，其中包含社区健康服务中心、文化活动室、党群活动中心、社区配套用房、便民服务站等功能。所有的小区公共配套设施为全体业主共享配套，业主都享有真正使用权利，任何单位个人不得占有公共配套设施或挪为他用，公共配套设施对全体业主免费开放使用。

项目未来增加的教育配套包括一所18班初级中学、一所30班小学及两所18班幼儿园，后期交付后，我公司将协同政府，根据报批规定，为项目引进优质教育资源，并由教育部门统筹管理，从根本上解决业主们对于优质教育资源的需求问题。西南角为太安地铁站，未来将与项目地下商业街相连，提供便捷而富有场景感的归家路径。地铁站服务半径适中，将带给广大业主便捷快速的绿色出行体验。在保障业主一户一车位使用权的需求基础上，停车位按现行法规设计，管理费待物业公司进入后确定。

项目未来将提供大体量城市文化艺术公园，丰富广大业主的业余生活和休闲体验。我公司正在与政府部门积极协作，将在本项目中建设一条空中“云道”，无缝连接西侧围岭公园及东侧东湖公园，“云道”空中慢行步行体系与机动车完全分离，为业主提供散步、慢跑的高品质安全活动空间，提升业主与周边景观资源的互动性及参与感。

项目通过高电梯比（每两户设置一部电梯）和住宅平面设计，最大化使回迁住宅的朝向有一边朝南（包含东南、西南朝向），享受阳光健康生活。回迁住宅将全部采用精装交付，避免装修时间不统一，造成施工噪音，精装修标准为1600元/平方米（建筑面积）。布心花园城市更新单元是明昇集团进入深圳打造的精品项目，未来房屋建设标准不区分回迁住宅及商品住宅，在小区的公共花园及建筑物楼宇打造上理念先进、品质高超，特别是在建筑物楼宇上，外墙使用铝板金属幕墙，配备进口高速电梯，智能化生活系统应有尽有，还广大业主一个“生态品质智能”大宅。在建造施工方面，我公司将聘请国内一流并具备全套施工资质的大型诚信施工单位，以保障工程质量及工程进度，在承诺业主回迁新居的时间基础上，保质保量完成建设工作。

10.    现阶段能否提供准确的返迁户型图？

答：在未落实实施主体阶段，未能取得政府审批的用地规划许可证、建筑方案报建、工程规划许可证等设计前置条件，故目前设计处于规划设计阶段。现阶段可提供规划类图纸，如楼栋布置图、效果图示意等内容。我公司将努力推进户型设计工作，在完成全部收楼后半年内提供户型展示。

11.    未来返迁的房屋都是“红本”房吗？

答：依据项目专项规划审批，除规划的保障性住房外，剩余的返迁房和市场商品房都会按城市更新市场商品房地价补缴标准进行地价补缴，保证未来回迁房都具备“红本”商品房登记条件。

12.    未来返迁房屋的选房方案是如何设想的？有无相关因素考虑？

答：未来选房方案将依据《搬迁补偿安置协议》公平、公开、公正原则制定，在选房方案要求下按批次、逐步、高效完成业主返迁。为保障广大业主早日住上新房的权益，我公司一定严格依据《搬迁补偿安置协议》在“三公”原则下制定选房方案，并征求广大业主的意见，充分尊重广大业主的参与权。